租客未经房东同意擅自转租,是否要承担违约责任?汉译英

作者: 小吴 2023-11-27 14:13:27
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一纸诉状表示租客违反合同约定擅自转租,租客却拿出一份上有房东妻子签字的“同意转租协议书”。一场“罗生门”如何收尾?新京报记者了解到,近日,上海市宝山区人民法院(以下简称上海宝山法院)审结了一起涉转租的房屋租赁合同纠纷案,依法认定“同意转租协议书”上的签字为他人所签,判决转租行为构成违约,租客需承担责任。租客擅自转租,法院判决解除合同并没收租赁保证金2021年7月,房东刘先生与租客张先生签订房屋租赁合同,约定刘先生将房屋出租给张先生。合同约定,未经刘先生同意张先生不得擅自转租。此外,双方的微信聊天记录中,刘先生也曾明确告知张先生不得将房屋进行转租。但在合同履行过程中,张先生未经房东刘先生同意,中途将房屋两次转租给他人,做起了“二房东”。房东刘先生知晓后,通知对方解除双方之间的房屋租赁合同。张先生认为,转租是刘先生夫妇认可的,拒绝解除房屋租赁合同。双方发生争执后,房东刘先生将张先生诉至上海宝山法院,要求解除合同并追究张先生的违约责任。庭审中,被告张先生辩称,其转租是经过刘先生夫妇同意的,并提供了一份“同意转租协议书”。该协议书上,有刘先生妻子唐女士的签字。面对这份自己从来没见过却有自己妻子签名的协议书,刘先生对该份证据的真实性提出质疑,并主动申请进行笔迹鉴定。经法院委托的司法鉴定机构鉴定,证实签字并非刘先生妻子唐女士所写。上海宝山法院审理后认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效,双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。结合双方提交的证据材料,原告刘先生已经明确告知被告张先生不得将房屋进行转租,但被告张先生仍将房屋进行转租,其行为已构成根本违约,理应承担相应的法律后果。原告刘先生据此要求解除合同并主张没收租赁保证金,于法有据。综上,上海宝山法院依法判决支持了原告刘先生的诉讼请求。判决后,被告张先生不服提起上诉,二审驳回上诉,维持原判。法官:如果确要转租,应注意转租期限不能超过剩余租赁期限法官解析,在转租的情形下,房东可能会丧失对租赁物的控制,租客未经房东同意转租,房东享有解除合同的权利。因此,租客合规转租的前提条件即为经过房东同意。同意可以是事前同意,比如租赁合同中明文约定可以转租,也可以是事后追认。若合同未对转租作出明确约定,租客可以在实施转租前获取房东的同意,或是在转租后取得房东的追认。另外,房东的默示同意也可视为追认,即房东知道或者应当知道租客转租,但是在6个月内未提出异议的,也视为房东同意转租。本案中,双方的租赁合同中明确约定限制转租事宜,但租客张先生未经房东刘先生夫妇同意,将房屋进行转租,违反了合同约定及法律规定。刘先生在知悉转租行为后,在法律规定的期限内向张先生发出通知,明确表示不同意转租并要求解除合同,符合法律的规定。对于房东来说,可以在租赁合同中明确约定转租事宜。若房东一方同意转租的,应当关注转租行为,做好监管工作,比如定期审查租赁房屋的状况、审查转租合同约定事项是否与租赁合同约定有冲突、审查转租期限是否超过租赁期限等。在房东知道租客转租后,有6个月的异议期,房东如若不同意转租,应及时提出异议。对于租客来说,在签订租房合同时,应当注意审查房东是否为房屋实际所有权人。如果签合同的房东并非房屋所有权人,应当了解产权人对转租行为是否知情,是否需要取得产权人的书面同意等,还需确定转租合同的租赁期限是否在原租赁合同的终止日期前,尽可能了解原租赁合同中的相关约定,避免承担风险。另外,即使房东同意转租,作为“二房东”的租客在转租时需要注意转租期限不能超过剩余租赁期限,虽然转租合同有效,但超出部分对房东不具有法律约束力,房东有权要求收回房屋。“二房东”可能亦要承担转租合同无法履行的违约责任。新京报记者俞金旻郭懿萌通讯员胡明冬编辑杨海校对刘军